杭州地價高企 有房企使“偏招”低價拿地 會有什麼後果？
杭州地價高企 有房企使“偏招”低價拿地 會有什麼後果？ house.hangzhou.com.cn 2017年09月22日 07:35:48 星期五 來源：浙江在線 今年杭州的土地市場，熱度有目共睹。
但凡推出涉宅地塊，競爭都十分激烈。即便地價不低，眾多房企連番較量之下，突破70%溢價上限，血拼自持比例也是常態。
不過，也有多宗宅地成交“爆冷”。有關部門向錢報記者透露：“經調查，其中一塊地涉嫌‘串通競買’。”
有關部門也希望以此警醒開發商，土地招拍掛中的“串通競買”行為會造成國有資產流失，且往往數額巨大，這種行為十分惡劣，後果也會很嚴重。
地價高企，擔憂風險
有房企合作拿地甚至串通競買
土地對於房企而言，是必不可缺的生產資料。拿不到地，整個團隊無以為繼，也會影響行業排名和地位。
然而，杭州的土地市場競爭極為激烈，溢價70%且部分自持已成常態。一些地塊的樓面價已經超過周邊二手房的房價。盡管房企對杭州發展前景看好，但過高的地價，以及長期調控的風險，令這些土地市場上的“勝出者”未必包賺不賠。
“根源在於地價已經越拍越高，但是誰也不能斷定後續市場是否還會繼續攀高，高價拿地的風險並不小。當資金越縮越緊，或是政策繼續加碼，轉折可能說來就來。”一位業內人士認為。
事實上，“高價地”的風險，不少經歷過樓市周期的房企早已吃過苦頭。
於是，通過房企之間的合作入股，共擔風險共享收益，成為近兩年的常態。很多樓盤，僅從案名上，你就可以發現有兩傢房企合作，而實際入股的可能更多。
相比合作，“串通競買”的利益更大。如果能在競拍環節，通過“串通”實現低溢價成交，就大大節省瞭地價成本，日後可以獲得更大的利潤，在面對樓市調整時，也更加從容。
一位房企投資部人士告訴記者：“幾傢單位合作‘串標’，其實一直存在。開發商之間本身就有一個圈子，把股權提前商量好，稍微在底價基礎上抬一抬價，技術上講難度並不大。”
“不過有幾個前提，首先是報名單位不多。如果是杭州主城區土拍，一宗地塊的報名單位動輒20多傢，那麼就無從‘串通’；但若報名單位烘焙設備僅五六傢，可操作性就極大。其次，就是這塊地本身起拍價較高。如果起拍價很低，就會吸引更多的單位參加競拍，想幾傢‘串通’成功就很難。”他說。
業內人士透露
房企如何串通競買
那麼，這些房企究竟如何串通？記者在采訪中瞭解到，手段實際並不少。
由於現階段土地出讓仍實行現場競價方式，房企需要到土地交易中心進行現場報名，這就給瞭不少房企蹲點以瞭解競拍對手的機會。
那麼，碰到報名單位不多的地塊，一種串通方法是傳統的君子協定，開發商之間已有默契，提前把股權口頭協商好。
除瞭君子協定，也有事先簽書面協議的“串通”。“除非房企之間已經很有默契，所以簽訂書面形式的合作協議也很正常，但是為瞭風險起見，簽協議雖在拍地前，但協議上會填寫拍地後的時間，因此無從追查，而且通常協議的存放也會非常保密，比如一個人負責存放地點，另一個負責保險櫃密碼。”
若參拍單位較多，對於其他報名單位自動分料機推薦，企圖“串通”的單位會采取多種手段進行勸退。
據業內人士透露：“不排除給錢，但基本不會用這一方式勸退。要麼當作欠一次人情，在下次競拍中相讓；要麼就是一些全國性房企，以其他城市的利益作為交換。去年，就有一傢全國性房企，在拍地前勸退瞭至少十傢競爭對手。”
還有一種，“例如進入現場競價自動化食品機械，拉鋸中戛然而止，那麼很有可能是其中一傢單位領導給另一傢打瞭招呼，達成私下協議瞭。”
雖然一般情況下“串通競買”很難被查實，但並不意味著“串通”的開發商可以高枕無憂。被參與這一過程的人士舉報是一大風險，譬如有哪傢開發商因談不攏，或者有人因離職而心生嫌隙等，就有向有關部門舉報的可能。
串通競買造成國有資產流失
可追究賠償責任
相關職能部門人士告訴錢報記者，土地招拍掛中的“串通競買”行為，無疑將造成國有資產流失，且數額巨大，往往以億為單位，這種行為十分惡劣。
那麼，究竟要怎麼定性這一行為？根據刑法第二百二十三條規定，串標罪是指投標人相互串通投標報價，損害招標人或者其他投標人利益，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金。”
但是，杭州六和律師事務所的胡增冬律師解釋：“構成串標罪的前提，是國有土地使用權以‘招標’的形式出現，但《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》裡，明確界定招標、拍賣、掛牌為三種不同的出讓國有土地使用權的方式，三者運行的法律依據、原則、范圍、程序和法律責任等皆不相同。因此，土地市場的串通競買行為，不能以串標罪去追究刑事責任，屬於行政違法，隻能行政處罰。”
不過，相關職能部門人士表示：“對於土地出讓中的‘串標’行為，可以參考國土部39號令的規定，省國土廳也有相關公開意見。”
記者從浙江省人民政府網站上看到，《浙江省國土資源廳關於土地出讓過程中惡意串標行為處理的答復意見》（浙土資廳函〔2013〕602號），明確表示：“對建設用地使用權出讓過程中出現惡意串通等非法手段中標或者競得的，應當依據有關法律法規規章等規定嚴肅處理。確定中標、競得結果無效；對造成損失的，應當依法追究賠償責任。”
此外，國土資源部《關於嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》（國土資發〔2010〕204號）第3條“嚴格執行招拍掛出讓制度和操作程序，規范房地產用地出讓行為”中的第2款規定：“市、縣國土資源主管部門要嚴格競買人資格審查……在違法違規違約行為查處整改到位前，企業及其控股股東不得參加土地競買。”
作者：記者 印夢怡 編輯：張占軍
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